Проверка недвижимости перед покупкой в Латвии: юридический чек-лист
Покупка недвижимости — одно из самых важных решений в жизни. Это особенно актуально для сделок с недвижимостью в Латвии, где, несмотря на прозрачное законодательство, покупателю важно соблюдать должную осмотрительность. Ошибки на этапе проверки могут привести к финансовым потерям, судебному разбирательству или отмене сделки.

В этой статье мы подготовили юридический контрольный список для проверки недвижимости, который поможет вам избежать рисков при покупке дома, коммерческой недвижимости или земли.

1. Проверка права собственности
Первым этапом юридической экспертизы является определение владельца недвижимости.
Что нужно проверить:
* Кто зарегистрирован в Земельной книге в качестве владельца
* Имеет ли продавец законное право распоряжаться имуществом (особенно если имущество принадлежит нескольким лицам или юридическому лицу)
* Существуют ли какие-либо ограничения на отчуждение (например, доверенности, аресты, судебные запреты)
Выписку из Земельного реестра можно получить онлайн на сайте latvija.lv или лично в Земельном департаменте.

2. Проверка правового статуса имущества
Особенно актуально для недостроенной недвижимости, объектов после перепланировки или ремонта.

Убедитесь в том, что:
* Недвижимость зарегистрирована как жилой, коммерческий или земельный участок (в зависимости от цели покупки)
* Все хозяйственные постройки, балконы, чердаки, гаражи официально зарегистрированы
* Никаких несанкционированных изменений в строительстве, которые не были легализованы SIT
Наличие незарегистрированных элементов может привести к штрафам или невозможности завершить транзакцию.

3. Проверка долгов и обременений
Даже если продавец является законным владельцем, имущество может иметь финансовые или юридические обременения.
Проверьте:
* Ипотечные кредиты и залоги
* Судебные иски или обещания
* Долги за коммунальные услуги, налоги, налоги на имущество
* Договоры аренды с третьими лицами (если недвижимость сдана в аренду)
При обнаружении долгов их необходимо погасить до совершения сделки или учесть в цене.

4. Проверка состояния земли
Если вы покупаете частный дом или земельный участок, обратите внимание на:
* Для границ земельного участка — они должны соответствовать кадастровому плану
* Доступ к дороге или коммунальным услугам
* Земля для целевого использования (жилая, сельскохозяйственная, коммерческая)
* Защитные зоны, природные или исторические ограничения
Иногда участок невозможно построить или изменить его назначение — важно заранее уточнить это.

5. Проверка разрешений на строительство и документов
Соответственно, при покупке нового строительства или недостроенной недвижимости:
* Наличие разрешения на строительство
* Соответствие проекта утвержденному плану
* Акт ввода в эксплуатацию
Без свидетельства о вводе в эксплуатацию недвижимость не считается пригодной для проживания и не может быть официально зарегистрирована.

‍‍‍6. Осмотр резидентов и зарегистрированных лиц
При покупке квартиры необходимо проверить, что зарегистрировано по указанному адресу (особенно важно при покупке на вторичном рынке).
Проверьте:
* Есть ли зарегистрированные лица, не связанные со сделкой
* Есть ли несовершеннолетние, пожилые люди, инвалиды или лица, пользующиеся определенной защитой
* Существуют ли споры о праве на проживание
Продавец обязан отменить регистрацию всех резидентов до заключения сделки, если не согласовано иное.

7. Проверка документов продавца
Убедитесь, что продавец:
* Подлежит судебному преследованию
* Имеется документ, подтверждающий право собственности (договор, судебное решение, договор дарения и т. д.)
* Не арестован, обанкротился или не находится под стражей
* При продаже через представителя — доверенность с правом продажи (в том числе нотариально заверенная)

8. Анализ договора купли-продажи
Контракт должен включать:
* Полная информация о сторонах
* Четкое описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь)
* Сумма транзакции и порядок оплаты
* Даты выпуска недвижимости
* Обязательства сторон до и после сделки
Контракт лучше всего составлять у нотариуса или с помощью адвоката, особенно если есть нестандартные условия.

9. Проверка транзакции на соответствие законам AML/KYC
Особенно важно для иностранных покупателей:
* Источник средств должен быть легальным и задекларированным
* Все транзакции проверяются в соответствии с законодательством о борьбе с отмыванием денег (AML)
* При необходимости подтверждение налогового резидентства и происхождения капитала
Банки и нотариусы могут отказать в услуге, если средства не подтверждены документально.

10. Нотариальная регистрация и регистрация в Земельной книге
Заключительный этап — подписание договора у нотариуса и подача документов в Земельную книгу:
* Нотариус проверяет дееспособность сторон
* За регистрацию уплачивается государственная пошлина (обычно 1,5% от стоимости)
* После подачи документов недвижимость регистрируется на нового владельца в течение 10-15 рабочих дней

Окончательный контрольный список перед покупкой недвижимости в Латвии:

✅ Выписка из земельного кадастра
✅ Экспертиза долгов и аресты
✅ Правовой статус имущества
✅ Права зарегистрированных резидентов
✅ Документы, подтверждающие право собственности: вы
✅ Проверка состояния участка (при наличии земли)
✅ Свидетельство о вводе в эксплуатацию (в случае нового строительства)
✅ Анализ договора купли-продажи
✅ Нотариальное заверение
✅ Подача заявки на регистрацию

‍
Юридическая помощь при покупке недвижимости в Латвии
Юридическая фирма Lex&Finance оказывает профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью, в том числе:
* Полный юридический осмотр недвижимости
* Подготовка и проверка контрактов
* Сопровождение сделки у нотариуса
* Представительство интересов клиента (в том числе дистанционно)

‍
* Консультации по налогам, видам на жительство, наследству
Свяжитесь с нами, если хотите купить недвижимость без рисков, скрытых проблем и юридических сложностей.